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2025年、中古ワンルームマンション市場は依然として高い注目を集めています。特に都心エリアは資産価値が安定している一方、売却タイミングを見定めることに悩んでしまうオーナーも少なくありません。

中古ワンルームマンションを売却する際は、ローン残高や売却にかかる手数料・税金の理解が不足していると、資産価値は上がっていても損をしてしまうこともありますので、判断材料をしっかりと理解しておくことが大切です。

そこで今回は、2025年に中古ワンルームマンションを売却する際に抑えておくべきタイミングや税金・コスト周りの知識、売り時の事例についてご紹介します。

2025年の中古ワンルーム売却のタイミング

2025年現在、都心の中古ワンルームマンション市場は需要が引き続き高く、特に利便性の高いエリアにおいては価格が高止まりしています。高い賃貸利回りを求めて投資を進めるオーナーがいる一方で、金利の上昇懸念や供給増加による価格下落リスクを鑑み、売却を考えるオーナーも少なくありません。

投資用ワンルームマンションを売却するメリットとしては、まとまった現金化が可能な点や、投資資産のポートフォリオの組み換えができることが挙げられ、デメリットとしては譲渡益に対する課税や売却手数料などのコストが発生することが挙げられます。

売却のタイミングとしては、単にワンルームマンションの売買価格だけでなく、残債減少や市場感なども含めて総合的に判断することが大切です。なお、一般的な損益分岐点の目安としては、ローン期間が10年前後と言われています。

また、不動産市況はつねに変動がありますので、「価格が下がる前に売却するべきか」「もう少し保有して賃貸収入を得るべきか」と迷うオーナーは少なくありません。

そのため、売却タイミングとしては、周辺の賃料相場の推移にも注目し、全体のトレンドと自身のローン残債のバランスを照らし合わせて判断することも大切になると言えます。

特にローン残債が残っている段階で売却をしてしまうと損失が生じるリスクが高まりますので、価格が高止まりしているからといって焦って売却をするのはおすすめできません。

2025年に考慮すべき税金と費用

ワンルームマンションの売却において、検討上避けられないのが税金と諸費用です。特に譲渡所得税については、「譲渡収入金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除」によって算出される課税譲渡所得に対して、税率を掛け合わせて算出されます。

この時、所有期間が5年を超えるかどうかによって税率は大きく差が出てきます。例えば所有期間が5年を超えている長期譲渡の際の税率は20.315%（所得税15.315% ＋ 住民税5%）ですが、5年以下の短期譲渡の際の税率は39.63%（所得税30.63% ＋ 住民税9%）とおよそ20％も高くなってしまいます。

また、売却時には譲渡所得税だけでなく、不動産会社への仲介手数料や登記抹消費用、ローン残債清算費用、場合によっては修繕積立金の清算などさまざまなコストがかかります。

このことから、繰り返しにはなりますが、ワンルームマンションの売却時には物件本体の売価だけでなく、税金やコストも総合的に試算した上で利益が出るかどうかで検討を進めましょう。

なお、ワンルームマンションの売却によって利益がでた場合は確定申告が必要です。損失がでていた場合でも、その年の物件売却までに家賃収入があった場合は確定申告が必要になる点は認識しておく必要があります。

ちなみに、所有期間が10年を超えたワンルームマンションであれば、売却時の譲渡所得税に軽減措置を受けられますので、より売却での利益が出やすくなる点も合わせて認識しておいてください。

東京都心における売り時の事例

都心におけるワンルームマンションの売却は、エリアや時期によって成功・失敗が大きく分かれる傾向にあります。分かりやすい例で言えば、再開発が進むエリアにおいては高値での売却ができた事例が多く見られます。

一方、不動産の供給過多が見られたり、駅から徒歩15分以上かかるような物件の場合は、価格交渉に難航してしまい、想定よりも安値での売却となるような失敗事例が見られます。

ワンルームマンションの購入時点で、買い手が見つかりやすいエリア・条件、また、オーナーチェンジがしやすい物件かを見極めておくことで、スムーズな売却につなげることが可能です。
弊社でご紹介している物件は、そのような条件を満たした物件のみをご提案しているため、時期に関係なく、短期間での成約が期待できます。

ただし、残債が多い場合や所有期間が短い場合は税金やコストが高くなるリスクがあるため、損益分岐点が経過してから売却をすることをおすすめします。

不動産の価格だけでなく、売却をスムーズに行う為には定期的な相場確認とプロへの相談が大切です。売却をお考えのオーナー様は、トラスティーパートナーズまでご相談ください。