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外国人需要が伸びるエリアはどこ？─インバウンド回復が生むチャンス

訪日外国人の増加は観光業界だけでなく、不動産業界にも大きな影響を与えています。特にコロナ禍で大きく落ち込んだインバウンド需要は拡大状況にあり、「住まい」としてのニーズにも及んでいるといった実態があります。

特に東京を中心とした都心部においては、賃貸需要の変化がみられており、外国人入居者の取り込みを視野に入れた戦略が不動産投資の成功を左右する時代にもあると言われています。

そこで今回は、外国人需要が伸びるエリアとその背景、不動産オーナーが抑えておくべき投資判断のポイントについて分かりやすく解説します。

外国人観光客数の回復は目覚ましいものとなっています。日本政府観光局の2025年6月推計値によれば、訪日外国人数は単月で337万人にも上っており、すでにコロナ前よりも高い水準になっていることが分かります。

この流れにともなって、日本に短期滞在する外国人だけでなく、中長期の滞在を希望する層が増えている点が、不動産市場における新しい動きと言えます。特に就労や留学目的の外国人は、ホテルではなく「住まい」を探すケースも増加しており、一定の居住期間を前提とした賃貸ニーズも増加傾向にあります。

外国人の賃貸ニーズが高まるエリアには、「都心へのアクセスの良さ」「生活インフラが充実している」「家賃水準が高すぎない」といった3つの共通点が見られます。特に都心の山手線の内側は資産性こそ優れているものの、家賃水準が高く外国人にとってハードルが高く、空室リスクが生じる可能性もあります。

これに対し、山手線外の駅近エリアであれば、通勤・通学の利便性を確保しながら比較的家賃がリーズナブルということもあり、外国人から選ばれやすい傾向が見られます。

今後は、企業の外国人雇用の拡大や海外人材の定着化により、さらに動きが加速する見通しです。もちろん、外国人居住者は「マナー」や「家賃滞納」といった価値観の違いに加え、入居審査が難しいなど懸念事項はいくつか考えられます。

ただ、トラスティーパートナーズでは入居審査基準をかなり厳しく設定しており、保証会社による審査も厳格に行われるため、ご安心ください。

大切なのは、環境変化を前向きに捉えることと、外国人需要にも対応できる物件を持つ知識をインプットしておくことです。

かつての外国人の居住希望エリアは、観光地に近いような「ブランド感のあるエリア」に集中していました。しかし今日では、観光目的よりも暮らしやすさを重視する傾向が強まっているのが実態です。

これは明確に、就労や留学などの長期滞在を前提とする層が増えたからだと言われています。この層が求めているのは、スーパーや病院が近かったり、交通の便が良いなど住みやすく落ち着いた住環境です。

その変化の中で注目されているのが、山手線外の駅近エリアです。例えば練馬区・板橋区・江東区といったエリアは都心へのアクセスが良いだけでなく、生活インフラが整備されていることに加え、家賃水準が山手線内に比べて手頃になっています。

このような条件は、外国人はもちろん日本人に取っても魅力的であり、結果的に「安定的な賃貸需要≒空室リスクの低減」につながります。

他にも、都心部まで30分圏内に収まるような東急線沿線や総武線沿線で、再開発や大型商業施設の開業が進むようなエリアでは、今後も不動産価値を維持しやすい傾向にありますので、資産価値を安定できるといった魅力があります。

不動産投資の初級編として、山手線外の好立地の物件を保有しておくのは、中長期的な資産形成においても堅実な戦略と言えます。

外国人需要を取り込むために重要な物件の要素は、「駅近」「ワンルーム〜1DK」「家具家電付き」の組み合わせが挙げられます。特に外国人は単身者やカップルでの入居が多いことから、コンパクトで生活しやすい間取りが好まれます。

このような賃貸需要の変化の中で、「買い増しか、売却か」を判断する際のポイントとしては、物件のエリアの外国人ニーズが今後も継続的に見込まれるかどうかが挙げられます。

例えば駅近で生活利便性が高く、今後も外国人流入が期待できるエリアであれば、買い増しは良い選択肢と言えるでしょう。一方、郊外で駅からも遠く、生活インフラが整っていないようなエリアの場合は、空室リスクが高いため売却や組み替えを検討することがおすすめです。

このような投資判断は、「賃貸が安定している≒出口戦略の強み」にも繋がります。安定的に入居者が確保できる物件であれば、売却時も買い手が見つかりやすく、結果的に資産価値の維持が実現できます。

さらに不動産のポートフォリオを強化していきたい場合は、物件エリアの将来性を見極めましょう。