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2025年の不動産市場総まとめ＆2026年に向けた投資戦略

2025年も終盤を迎え、不動産オーナーにとっては一年の動きを振り返りつつ、次の一手を考える時期です。

今年は金利上昇や価格調整といったニュースが多く聞かれましたが、実際の市場は想定以上に安定して推移しました。不動産市場の成熟が進み、「短期的な変動に振り回されず、長期的な安定を見据える」流れが確立しつつあります。

今回の記事では、2025年の市場を振り返りながら、2026年に向けた不動産投資の考え方を整理します。

2025年の不動産市場は、金利上昇局面でも賃貸需要が安定を維持した一年でした。

日本銀行の政策修正によって住宅ローン金利がわずかに上昇したものの、影響は限定的で、住宅購入を急ぐ動きが一部で見られたほか、賃貸市場では「住み替え需要」や「転勤・転職に伴う賃貸ニーズ」が堅調に続きました。

特に単身者・共働き世帯を中心に、駅近や都心エリアでの入居率は高水準を維持しています。

都心部では、再開発や外国人需要が市場を下支えしました。

東京・神奈川の各地では大規模な再開発プロジェクトが相次ぎ、周辺の賃貸需要や商業活性化をけん引。また、外国人労働者や留学生の受け入れ再拡大によって、都心の1R・1K物件を中心に入居希望者が増加しました。

これにより、空室リスクが抑えられ、「実需に支えられた底堅い市場」という構図がより鮮明になりました。

また、金利上昇によるマイホームの買い控えなどが見られたものの、投資用や中古市場では長期的な保有を前提とした堅実な投資姿勢が主流となり、急激な価格下落は見られませんでした。

2025年の不動産市場は、需要主導の安定局面が定着しつつある一年になったと言えるでしょう。

2026年に向けて注目されるのは、やはり住宅ローン金利の動向です。今後も緩やかな上昇が予想されますが、金融政策の正常化は景気回復の裏返しでもあります。

金利がわずかに上がったとしても、それが「経済が健全に回復している証」と捉え、過度にネガティブに考える必要はありません。実際、雇用と所得の安定が続く限り、賃貸市場は堅調に推移すると見られています。

また、2026年は「選別の時代」がより鮮明になる一年になりそうです。

都心や主要駅から徒歩圏内のエリアでは、生活利便性や再開発効果を背景に、引き続き強い需要が見込まれます。一方で、郊外や駅から距離のあるエリアでは、入居付けに苦戦するケースも増えており、立地・築年・設備などを含めた物件選定の重要性が高まっています。

市場全体が成熟する中で、「どんな物件を持つか」が資産価値を左右する時代へと移行していると言えるでしょう。

加えて、「長く貸せる・売れる」物件に投資マネーが集まる流れも強まっています。エリアの需要動向に加え、災害リスクやエネルギー効率といった“持続性”への視点も重視されるようになりました。

建物構造や管理体制、地域インフラとの連携など、長期的に価値を維持できる条件を備えた物件が再評価されています。短期的な利回りよりも、「安定した稼働率を維持できる資産」を持つことが、これからの不動産オーナーに求められる判断基準となるでしょう。

2026年に向けて意識したいのは、時間を味方につけるという考えです。金利や価格の変化に敏感になりすぎず、長期的な安定を重視した資産運用を心がけましょう。

不動産は短期間で成果を求めるものではなく、10年単位で価値を育てていく資産です。景気の波に一喜一憂するよりも、「安定した賃貸需要が見込める立地に保有を続ける」ことこそが堅実な選択です。

具体的には、この年末年始のタイミングで自分のポートフォリオを見直す時間を取って、ご自身の資産状況を全体として把握しておくと良いでしょう。不動産の場合、ローンの返済計画や管理費・修繕積立金の推移など、長期的に変化しやすい部分を把握しておく程度で十分です。

その上で、買い増しを検討する場合も「安定需要のある地域での分散投資」など、リスクコントロールを前提に考えることが大切です。

また、ローンや金利の変化に過度に反応する必要はありません。多少の支出増があっても、入居率が高い物件を長期保有することで、最終的なリターンは安定します。

むしろ、こうした時期こそ「今の資産を育てるフェーズ」と捉え、焦らず保有を続けることが長期的な成功に繋がります。

不動産市場はこれからも金利や政策など外部環境に影響されますが、その変化を成熟の証と前向きに捉えることが重要です。

新年を迎えるにあたり、数字の上下にとらわれすぎず、「エリアの強さ」と「需要の持続性」という本質を見極める姿勢を持つマインドセットを身につけておきましょう。