【2024年度発表】地価公示から読み取る！地価上昇の背景と影響について
2024年度分の地価公示が国土交通省より3月に発表され、全国的に都市部の地価が再び上昇していることが明らかになりました。
特に東京・大阪・名古屋などの大都市圏での上昇が顕著であり、不動産投資オーナーにとって新たな投資機会が生まれています。
この記事では地価上昇の背景と不動産投資に与える影響、さらには今後の投資戦略について詳しく解説します。
都心を中心に広がる地価上昇の背景
全国の全用途(住宅地・商業地・宅地見込地・工業地)における地価上昇は平均で＋2.3％でした。
おととしは＋0.6％、昨年は＋1.6％ですので3年連続して全国平均で上昇と、上昇幅の拡大がみられます。
用途別にみても、マンションを含む住宅地は＋2.0％（前年は＋1.4％、前々年は＋0.5％）と高水準です。
特に東京圏(東京都と神奈川県・千葉県・埼玉県の主要地域など)の住宅地は＋3.4％(前年は＋2.1％、前々年は＋0.6％)と全国的にみても高く、その中でもマンション価格の上昇が続いています。
でははなぜ全国的な地価上昇がおきているのか？背景をみていきましょう。
全国的な地価上昇の理由
全国的な地価上昇の理由として、大きく分けて2つの背景が考えられます。
1.経済の回復とともに、企業のオフィス需要が増加している
都市部は新型コロナウイルスの影響でリモートワークが普及しましたが、近年は経済が回復基調となり企業活動が活発化してきました。
そのため、一部の企業では従業員のオフィスへの出勤を再開しています。
また消費者の購買意欲も回復傾向だと、小売業や飲食業などの店舗の需要が増加します。
店舗需要が回復することにより、商業用地の地価の上昇。さらには住宅地の地価上昇も伴っておきるのです。
2.三大都市圏や地方大都市での再開発事業の増加
都市の競争力を向上させるために、政府のインフラ投資や都市再開発プロジェクトが活発化しています。
一方で地方都市では人口減少が進行しており、これに対応するための再開発や人口流出を防ぐ取り組みが行われています。
これらの事業の影響で利便性・繁華性が向上することの期待感から、全国的な地価上昇の継続がみられていると予測できます。
東京23区の住宅地変動率
国土交通省から発表された「令和6年地価公地」で東京23区の区ごとの上昇率を見ていきましょう。
上昇幅も全ての区で拡大しました。
上昇率が最も高かった順にならべると、豊島区（赤色網掛け）・中央区・文京区となりました。
逆に令和6年度では上昇率が最も小さかったのは世田谷区（黄色網掛け）・練馬区（黄色網掛け）・葛飾区となっており、戸建住宅の多い地域の伸びが低くなっています。
このような都心での住宅価格高騰を受けて、周辺地の住宅地地価の上昇も顕著です。
仲でも子育てしやすい市として名高い流山市、川を渡ればすぐ東京都である市川市では、住宅地地価は10％を超える上昇となり、現在の住宅事情が色濃くでた格好となりました。
不動産投資への影響と投資戦略
このような地価上昇をうけて不動産投資オーナーはどのように立ち回ればよいでしょうか？
今後に考えられる影響と、投資戦略について考えてみましょう。
不動産投資への影響
地価上昇によって考えられる影響は大きく分けて2つです。
1.既存の不動産の価値向上による資産増加
地価の上昇に伴い、保有する不動産の評価額が上がり、資産価値の向上が期待できます。
これは特に、長期的な資産保有を目指すオーナーにとって有利です。
2.新規投資の難易度の上昇
地価が上昇すると、物件購入のコストも高くなります。そのため、新規に物件を購入する際には、投資回収率（ROI）やキャッシュフローの計算をより慎重に行う必要があります。
特に借入を伴う投資の場合、利回りの確保が重要な課題です。
今後の投資戦略
新規投資を検討する際には、地域の開発計画やインフラ整備の進捗を注視することが不可欠です。
特に再開発が予定されている地域や交通アクセスが改善されるエリアは、将来的な地価上昇が期待できるため、有望な投資先となり得ますので情報収集が鍵となるでしょう。
トラスティーパートナーズでは以上のことも踏まえながら、投資家の皆様にとって有益な情報をお伝えしてまいります。
まとめ
2024年の地価公示における都市部の地価上昇は、不動産投資オーナーにとって新たなチャンスを示しています。
既存の資産価値の向上を享受しつつ、新規投資には慎重な計画が求められる年となるでしょう。また2025年3月に公表される公示地価も、引き続き上昇の可能性が高いと思われます。
ただし年内にもう1回あるいは2回の政策金利の上昇があれば、多少融資の金利があがる可能性は高くなりますので、日銀の金融政策の動向には注視しておきたいものです。
市場の動向を的確に捉え、適切な戦略を取り今後も安定した収益を上げていきましょう。
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